breng de woningmarkt weer in balans

Dit artikel is in korte versie ook verschenen op Joop.nl

English version

Dat er iets mis is op de woningmarkt zal iedereen duidelijk zijn, maar de sleutel vinden en die vervolgens gebruiken blijkt moeilijk. Deze markt is in de loop de jaren door de overheid gereguleerd aan de kant van de kopers en de sociale huurders, maar gedereguleerd aan de kant van de beleggers en de huurders in de vrije markt. Juist dat zorgt er voor dat steeds meer woningen in handen komen van die beleggers en dat steeds meer wenskopers meer geld kwijt zijn aan hun huur, dan dat een hypotheek ze had gekost.

De gemiddelde starters zijn namelijk niet in staat om een lening van € 350.000,- te krijgen, die ze als ze die hadden gekregen voor een bedrag van € 1.244,- in de maand in 30 jaar geheel kunnen aflossen (rente 1,71% 20 jaar vast, aflossing 100% annuïtair 30 jaar, geen overdrachtsbelasting). Maar diezelfde starters kunnen wel een huis huren bij beleggers voor datzelfde bedrag of meer, zonder een cent aan kapitaal op te bouwen. En dit is niet zozeer de schuld van die belegger, maar van het systeem dat de overheid heeft gecreëerd, dit systeem noemen we de woningmarkt. De overheid wil de kopers namelijk beschermen tegen een onverantwoord hoge hypotheek, maar niet tegen een onverantwoord hoge huur. Daarmee geeft het beleggers de kans om hoger te bieden, want die kunnen zonder dat zij vergelijkbare beperkingen kennen op het krijgen van een hypotheek, makkelijk een hoger bod doen. Dit met meer dan de variabele kosten als huur, plus de opbrengsten van de gestegen huizenprijzen in het vooruitzicht.

Die ongelijkheid ontstaat door het gebrek aan belasting en regels die wij aan beleggers opleggen, dus laten we daar even op inzoomen. Beleggers kopen bijvoorbeeld bovenstaande woning van € 350.000,-, door er met € 400.000,- voor te bieden. De bank geeft een hypotheek mits zij voldoende eigen vermogen er in stoppen om het risico weg te nemen. Dus een lening voor ongeveer 75% van de waarde omdat het pand minder waard wordt met huurders er in. De beleggers leggen dus € 100.000,- in en nemen een hypotheek van € 300.000,-. Die beleggers krijgen te maken met 8% overdrachtsbelasting en notariskosten en moeten dus nog € 35.500,- extra investeren. De rente is hoger voor beleggers dan voor de starters, maar met 3,55% is dit nog steeds maar € 887,- in de maand (10 jaar rentevast, 75% marktwaarde, geen aflossing). Huurders zijn bereid hier zeker € 1.244,- voor te betalen, want dat hadden zij anders aan hypotheeklasten moeten betalen en ze moeten toch wonen. Een verhoging van € 100 per maand om de onderhoudskosten te dekken past daar ook nog wel bij.

In dit voorbeeld heeft de inrichting van de woningmarkt er dus voor gezorgd dat de beschikbare € 745,- aan aflossing van de starters wordt gebruikt voor extra rente-inkomsten voor de bank, extra rendement voor beleggers en extra overdrachtsbelasting. De betreffende huurders zien er niets van terug. Diezelfde huurders mogen als starters geen extreem bod van € 450.000,- doen op hetzelfde huis, want dan moeten we ze tegen hunzelf beschermen. Ondanks dat dit ook maar € 642,- rente in de maand had gekost en er dus nog € 602,- naar de eigen aflossing was gegaan. Daarmee zouden zij de hele lening in 40 jaar annuïtair kunnen aflossen onder dezelfde voorwaarden. Dit is 10 jaar extra hypotheek met na 40 jaar het voordeel van een afgelost huis. Huurders met dezelfde kosten hebben na 40 jaar niets.

De huurders worden juist geconfronteerd met de hoger wordende huizenprijzen en huurprijzen, waardoor hun probleem om een huis te kopen of huren potentieel steeds groter wordt. Al met al een bescherming die slecht uitpakt voor diegenen die geen huis weten te bezitten. Het meer laten lenen is niet de oplossing, want dat drijft alleen de prijs verder op. Dat is alleen in het voordeel van de huidige bezitters van woningen. Nieuwe kopers moeten hierdoor alleen extra veel rente en aflossing gaan betalen voor hetzelfde huis dat zij door de gestegen prijzen nu nog slechter kunnen bemachtigen. De kopers die een huis verkopen hebben namelijk nu nog meer eigen vermogen om over te bieden.

Om het probleem op te lossen wordt nu gefocust op bijbouwen en een zelfbewoningsplicht. Op zichzelf een vooruitgang dus vooral doen, maar de achterliggende ongelijkheid wordt daar niet mee aangepakt. Meer aanbod zorgt voor meer vraag en dat gaat in principe naar de mensen die het meeste kunnen betalen, dat zijn de beleggers. Die gaan vervolgens de huizen opkopen die niet onder de zelfbewoningsplicht vallen waardoor er weer meer starters zijn voor de andere huizen.

Eigenlijk moet niet alleen de huurders met een lage huur beschermd worden tegen uitbuiting, maar ook de huurders met een hoge huur. Er is immers geen vrije markt die een keuze geeft om ergens anders minder huur te betalen, of een hypotheek te krijgen. Daarvoor zijn er te weinig woningen. En bij gebrek aan vrije markt kan uiteindelijk elke prijs gevraagd worden die nog net betaald kan worden. Daarmee eindig je met huurders die nog net de huur en eten kunnen betalen. Een maximale huurprijs per m2 voor alle woningen zou de huurders beschermen tegen te hoge woonlasten en tegelijkertijd de mogelijkheid inperken voor de beleggers om de huurprijs op te drijven om zo de starters te overbieden. Daarmee wordt in elk geval geregeld dat huren goedkoper zijn dan hypotheken. Zo zou het ook moeten zijn want er wordt immers binnen een huur niets afgelost, en binnen een hypotheek wel. Daarmee zou er een natuurlijk plafond in de koopprijs kunnen ontstaan waarboven de beleggers niets meer verdienen met hun investering per m2. Echt oplossen doet het het probleem niet, maar het maakt het speelveld eerlijker. Dit is ook weer een vooruitgang dus vooral doen, maar de achterliggende ongelijkheid wordt daar niet mee aangepakt. Die zit namelijk in alle voordelen die de beleggers hebben die normale kopers niet hebben.

De huidige belastingen

De belastingdienst ziet bij de beleggers in dit voorbeeld een vermogen in box 3 van € 400.000,- met een schuld van € 300.000,-. De schuld mag van het vermogen worden afgetrokken, dus wordt dit gezien als een te belasten vermogen van € 100.000,-. Dit terwijl er met het hele vermogen van € 400.000,- wordt geïnvesteerd en dus geld wordt verdiend. De belastingdienst gaat uit van een heffing op dit vermogen van € 100.000,- van in ieder geval 4,501% en maximaal 5,69%, dit afhankelijk van de hoogte van het totale vermogen. Daarover wordt 31% belasting geheven, dus er wordt maximaal € 1.763,- per jaar door de belastingdienst geheven, onafhankelijk van het werkelijke rendement. Het werkelijke rendement in dit voorbeeld zonder het onderhoud is € 4.284,- per jaar, dus 4,284% van de € 100.000,-. In dit voorbeeld blijft er € 2.521, netto per jaar over voor de beleggers. Alles wat zij hier bruto bij weten te plussen door hogere huur of gunstigere rente is direct meer netto winst. Een hoger percentage geleend geld zal de belasting zelfs verder drukken ten gunste van het kunnen krijgen van meer panden en dus een ruim hoger rendement op het geïnvesteerde vermogen.

Over de verkoopwinst hoeft later geen belasting betaald te worden, hierdoor groeit alleen het vermogen. Alles wat de latere verkoop meer dekt dan de € 35.500,- aan transactiekosten en de onderhoudskosten is dus onbelaste winst. Met een stijging van de huizenprijzen van 4,3% per jaar (CBS 1996-2013) kan het huis in 20 jaar voor € 930.205,- verkocht worden als de huurders dan net opzeggen. Bij 1% onderhoudskosten zijn er dus jaarlijks € 4.000,- kosten, dat is met dezelfde prijscorrectie naar de waardestijging € 123.017,- in 20 jaar. Dus een € 930.205,- verkoopopbrengst min € 35.500,- aankoopkosten min € 123.017,- onderhoudskosten, plus € 28.583,- onderhoudsdekking en min de € 400.000,- in aanschaf is € 440.271,- onbelaste winst over 20 jaar. Gecorrigeerd met een inflatie van 1,8% (CBS CPI 1996-2020) is dat elk jaar € 14.008,- rendement. Dus € 14.008,- per jaar extra die elk jaar gecorrigeerd wordt voor inflatie als het verkooprendement wordt meegerekend. Dan hebben die beleggers ineens € 18.291,- per jaar bruto rendement, wat neerkomt op een nettorendement van € 16.529,-. Dat is een gemiddeld nettorendement van 13,6% op het ingelegde vermogen van € 135.500,- en werkelijk belastingpercentage op het gehele rendement van 6,5%. Het belastingpercentage kan in werkelijkheid positief of negatief afwijken, aangezien de belasting niet is gebaseerd op het werkelijke rendement, maar op het fictieve rendement van 5,69% op het vermogen minus de schulden. Een rentestijging na 10 jaar kan nog nadelig uitpakken op de kosten en dus het rendement. Maar elke euro extra verkoopwaarde en elke euro lagere onderhoudskosten, is een euro meer direct nettorendement.

Het werkelijke rendement belasten

Het werkelijke rendement van de verhuurders belasten zou het systeem al eerlijker maken, zodat voordelen van beleggers worden gedempt. Het werkelijke rendement betekend een belasting op de huurinkomsten en de verkoopopbrengst minus de gerelateerde kosten. Als bovenstaande huis dan na 20 jaar door beleggers wordt verkocht hebben die € 930.205,49 aan verkoopopbrengst, plus in totaal € 355.574,80 aan huurinkomsten gehad. De kosten waren € 103.500,- aan aanschafkosten en € 212.880,- aan rentekosten en € 123.017,- aan onderhoudskosten, plus nog € 300.000 aan af te lossen hypotheek en € 28.583,- onderhoudsdekking . Dat is een totale winst van € 542.966,-. Daarover 31% belasting betalen zou neerkomen op € 168.319,- belasting in totaal i.p.v. € 35.872,- vermogensrendementsheffing nu. Zo’n groot verschil tussen belasting op inkomen en belasting op geïnvesteerd vermogen valt niet uit te leggen en zorgt dat mensen met vermogen massaal in de woningmarkt investeren i.p.v. meer te gaan werken.

Ook dit zal de beleggers niet geheel terugdringen, want ook na belastingen blijft het over 20 jaar een netto verdienste van € 12.401,- per jaar die meegaat met de inflatie. Dat is een gemiddeld netto rendement van 10,3% op het geïnvesteerde vermogen van € 135.500,-, tegen een gemiddeld netto rendement van 13,6% op een geïnvesteerd vermogen van € 135.500,- nu. Het blijft lastig de beleggers van de huizenmarkt te weren met bovenstaande maatregelen, want uiteindelijk wordt er voornamelijk verdiend aan de stijging van de huizenprijzen. De huurinkomsten worden slechts gebruikt om de cash positie stabiel te houden en uiteindelijk belastingvrij te kunnen cashen bij de verkoop.

Maximaliseren hypotheken voor beleggers

De ongelijkheid ontstaat door het gebrek aan regels die wij aan beleggers opleggen. Normale kopers krijgen alleen een hypotheek als deze in een bepaalde verhouding staat tot hun inkomsten, waarbij zij verplicht moeten aflossen. Beleggers krijgen een hypotheek mits deze betaald kan worden van de inkomsten uit de verhuur van het pand en hoeven daarbij niet af te lossen. Er wordt alleen een maximum aangehouden van 75 tot 80%. Als de beleggers dus aannemelijk kunnen maken dat zij huurders kunnen vinden dan krijgen zij 75% van de waarde geleend zonder dat zij echt inkomen hoeven te hebben. Zij moeten alleen die andere 25% en de transactiekosten kunnen ophoesten. Hier worden de kopers dus tegen zichzelf beschermd en krijgen de beleggers vrij spel. Wie er wel of geen hypotheek mag krijgen volgens de regels is dus zwaar in het voordeel van de beleggers.

Voor beleggers regels stellen voor het verkrijgen van een maximale lening voor de aankoop van een huurwoning verkleint dit verschil. Door huurinkomsten voor maximaal 50% te laten meetellen voor beleggers en maximaal 50% aan hypotheek aan te laten gaan moeten deze beleggers ineens 2x zoveel meenemen voor de aanschaf. Ze kunnen dan dus effectief maar de helft van het aantal woningen kopen. Het gemiddelde nettorendement zakt dan terug naar 8,2%.

Schuld niet meer aftrekken van het vermogen

Het daarnaast niet mogen aftrekken van de schuld van het vermogen zorgt voor een betere vertegenwoordiging van het werkelijk belaste rendement. De beleggers hebben immers het gehele risico en rendement over de gehele € 400.000,-, maar kiezen er voor om een schuld aan te gaan om hetzelfde risico en rendement nog een paar keer te kunnen krijgen. Hier zijn kosten aan verbonden in de vorm van rente, maar die rente is nooit zo hoog als de opbrengsten. De bank deelt immers niet mee in de gestegen huizenprijzen, die krijgt het originele bedrag terug plus de rente. Je kan beter over € 100.000,- 6% verdienen en dan over € 300.000,- 3,5%, dan 6% rendement over € 400.000,-. Dat eerste is namelijk bij elkaar 16,5% op € 100.000,- en kan je ook 4x uitvoeren als je de hele € 400.000,- hebt. Het simpelweg negeren van de schuld is een beter uitgangspunt voor belastingen. Dan maak je 6% rendement met geheel eigen geld en 4,1% op € 400.000,- die voor 75% is geleend. Het niet laten aftrekken van schuld van vermogen zorgt op zichzelf voor een werkelijk gemiddeld nettorendement van 9,8%, op het ingelegde vermogen van € 135.500,-. Gecombineerd met het maximaal 50% hypotheek krijgen is dat een gemiddeld nettorendement van 6,9%.

Verhogen overdrachtsbelasting beleggers

Met het ook nog verhogen van de overdrachtsbelasting voor beleggers naar 15% kan dit verder teruggebracht worden naar een gemiddeld nettorendement van 5,4%. Dit alles om het investeren door beleggers te ontmoedigen ten gunste van huizenkopers die er zelf in willen wonen. Uiteraard moeten deze regels dan ook gelden voor het beleggen via een BV en NV. Eenieder die wil blijven beleggen voor pensioen of dit doet om het bedrijf of een familielid te huisvesten maakt nog steeds een rendement bij stijgende huizenprijzen. Alleen bij gelijkblijvende huizenprijzen worden mogelijk niet alle onderhoudskosten gedekt. Maar u hoort de kopers ook niet zeuren over de onderhoudskosten die zij bovenop de hypotheek moeten maken. Dus het is niet meer dan eerlijk dat er tegenover de kans op rendement ook een risico op verlies staat.

Geef huidige huurders een kooprecht

Met deze maatregelen wordt de regulering van de woningmarkt in balans gebracht. Niet alleen de kopers worden beperkt in wat zij mogen lenen om de eigen woning aan te schaffen, maar ook de beleggers worden dat. Beiden kunnen immers de prijzen opdrijven als ze onbeperkt mogen lenen. Een van beide beperken zorgt er voor dat de ander als enige de prijs kan opdrijven en dus effectief alles kan opkopen. De beleggers zijn op zichzelf al de sterkere partij omdat deze voor het inkomen uit mogen gaan van inkomen dat hun huurders opbrengen en dus niet door hunzelf gegenereerd wordt. Het is daarom niet meer dan logisch om de beleggers meer te beperken dan de starters.

Dit alles reguleert alleen de spelers die op de markt toetreden of extra beleggingspanden willen aanschaffen. Het helpt niet de huidige huurders waarvoor nu geen koopwoning beschikbaar is. Om hen te helpen zou een simpele oplossing toegevoegd kunnen worden. Geef (bestaande) huurders het recht om hun huurhuis over te kopen voor de marktwaarde mits zij hiervoor een hypotheek kunnen krijgen. Iemand in een sociale huurwoning heeft hier niets aan, want die zou in principe niet in staat moeten zijn de hypotheek te betalen. Maar iemand die gedwongen huurt betaalt in werkelijkheid de kosten van de hypotheek al, maar dan als huur. Of in veel gevallen waar deze niet anders kon zelfs meer huur dan de werkelijk hypotheekkosten. Als deze het recht hebben om hun huurhuis te kopen van de beleggers dan zijn zij ineens ook starters geworden, want ze kunnen zich de hypotheek veroorloven.

Het enige echte nadeel dat de beleggers dan hebben is dat zij een zak geld hebben en opnieuw op zoek moeten naar een investering. Mocht deze koop onvoldoende dekking geven om de overdrachtsbelasting terug te verdienen dan zou de staat deze terug moeten storten. Voor de staat komt dit neer op het met terugwerkende kracht zijn van een koop door starters i.p.v. een beleggers. De beleggers moeten dan wel van zijn hypotheek af kunnen zonder boeterente. Dit zou geen probleem moeten zijn voor de banken, want de hypotheekrente voor een beleggers is substantieel hoger dan die voor een particulier, dus blijkbaar is een dergelijk risico al afgeprijsd. En gemiddeld genomen komt er gewoon weer een hogere hypotheek bij een bank bij.

Dus, in volgorde van het meeste effect:

• Maximaal 50% hypotheek voor een investeringswoning om voordeel van beleggers t.o.v. gereguleerde kopers te beperken;
• Een kooprecht geven aan alle (bestaande) huurders tegen de vrije marktwaarde, waarbij de beleggers boetevrij van hun hypotheek af mogen, om de huidige scheefgroei recht te zetten.
• Betalen belasting op werkelijk rendement van verhuur en verkoop (oude) huurwoningen, om oneindig herinvesteren te voorkomen en belastingen eerlijker te verdelen;
• Overdrachtsbelasting van 15% voor beleggers om voordeel van beleggers t.o.v. gereguleerde kopers te beperken;
• Niet meer aftrekken van de (hypotheek)schuld van een investering van het te belasten vermogen, want met aftrekken wordt het hefboomeffect op de winst ontkend;

De huidige beleggingswinst

Voor als u het idee heeft dat de beleggers met deze maatregen te zwaar worden aangepakt, hier een rekenvoorbeeld voor als u € 135.500,- heeft liggen. Ik heb u namelijk zojuist een ideaal plan gegeven om dit meer en meer te laten worden. Maar let op dit is geen beleggingsadvies! Wetgeving kan wijzigen als anderen dit voordeel ook doorkrijgen. Uitgegaan wordt van de koop van een huis van € 400.000,- voor de verhuur, met een hypotheek van 75%, zonder af te lossen, met een rentevaste periode van 10 jaar. Met de € 14.928,- aan huurinkomsten per jaar die elk jaar wordt verhoogd met de inflatie van 1,8% (CBS CPI 1996-2020) en waar u elk jaar € 10.644,- rente en € 1.763,90 aan belasting over betaald heeft u na 11 jaar een potje van € 43.327,- verkregen. Als u dan uw oude hypotheek naar 75% van de dan geldende woningwaarde van € 636.275,78 brengt (stijging van de huizenprijzen van 4,3% per jaar conform CBS 1996-2013) heeft u in totaal weer € 226.290,93 om de 25% eigen inbreng en de 8% overdrachtsbelasting en andere afsluitkosten te betalen. U kunt dus alweer het volgende pand kopen. Het enige dat u ondertussen hoeft te doen is de onderhoudskosten ergens anders van te dekken (€ 4.000,- per jaar welke oplopen met de huizenprijzen).

U bezit nu 2 panden van ieder € 636.275,78 met ieder een 75% hypotheek, waarvoor u 2x € 1.412,- per maand rente betaald (10 jaar rentevast, 75% marktwaarde, geen aflossing). U krijgt 2x € 1.513,72 huurinkomsten per maand en betaald nu in totaal € 5.611,- per jaar vermogensrendementsheffing. U kunt na 6 jaar zich op dezelfde manier een extra pand veroorloven voor de dan geldende waarde van € 819.598,33. Okay, de € 12.725,52 per jaar aan onderhoudskosten worden nu misschien wat veel om nog zelf te dragen. Als u die onderhoudskosten voor de twee panden samen geheel uit uw potje betaald heeft u behoorlijke negatieve inkomsten. U heeft echter nog steeds een positief rendement door de waardestijging, dit is dus meer een cashflow probleem.

Als u de cashflow niet heeft om de onderhoudskosten blijvend te financieren zult u toch een wat hogere huur moeten rekenen. Als u helemaal aan het begin start met € 100,- huur meer per maand bent u er al. U kunt dan de onderhoudskosten steeds dekken van de inkomsten. U hoeft dus slechts te starten met een huur van € 1.344,- i.p.v. € 1.244,- per maand. Het duurt nu wel 2 jaar meer voor u het volgende pand kunt financieren. U zult op dat moment op zoek moeten gaan naar 2 nieuwe huurders die ieder € 625,- in de maand meer kunnen betalen dan de met inflatie verhoogde huur van dan € 1.649,-, Maar dat is met € 2320,- per maand nog te doen. Of u besluit voorlopig minder onderhoud uit te voeren, dat schijnen meer verhuurders te doen.

Al met al bent u nog steeds een stuk beter af dan uw toekomstige huurders die alleen via u een hypotheek kon krijgen en u al de voordelen daarvan geeft. Na 20 jaar kunt u de twee panden verkopen als uw huurder net vertrekt voor ieder € 930.205,49 en heeft u een netto-opbrengst van € 722.968,62 op een inleg van € 135.500,-. En daarover hoefde u bij elkaar in al die tijd maar € 65.671,17 aan de belastingdienst te storten als vermogensrendementsheffing en € 87.384,38 als overdrachtsbelasting. Dat is teruggerekend een gemiddeld nettorendement van 18,6% per jaar. Niet slecht verdiend als verantwoorde kleine belegger!